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本文原创于2018年1月，作者：肖然团队
特别提醒：文章基于当时的政策及市场情况下创作，内容具有一定的时效性，有些内容可能已不再符合目前的状况，请以新的情况为准。
导 言这两天，被朋友圈，购买酒店式公寓/商铺的信息刷屏了：
租金稳定，**率比银行定存高，还有利润分成.....
你是没得选择了？非要买商业办公产权的来投*？
还是钱太多，
只想对这些玩意儿做个“收藏”，搏一搏未来可能会放开的税收政策？
要不，就是
你真的还不了解，商办产权物业的投*本质。
租金的真相广告：包租3-5年，专业酒店、长租管理公司只收管理费。利润3:7分成。
你认为：哇，至少3-5年的租金是稳定的。**率5%，比银行定投高。还能分到7成利润。
实际情况：这3-5年，你管不着托管公司的租金水平，空置率。并且，没有托管公司会**保底**。利润，**你拿到的账目都是亏损或者微微微盈利。
**率，你想要多高的**率，开发商都可以给你定价定出来。
因为你看中了**率，所以你会高价买商铺办公。
具体公式：**率=年单方租金/单价，假设**率为5%，此地正常商铺含空置后租金2块/天/㎡，年租金是730元/年/㎡，合理单价应该是1.46万/㎡。假设铺子100㎡，也就是你要花146万。
可是，你要10%的**率，还要我**3年稳定**。
好，我满足你，10%的**率，原本730元/年/㎡的租金，我承诺给你提高到1460元/年/㎡。3年我得多补贴你（1460-730）*100*3=21.9万租金。
10%**率，3年包租稳定**给你21.9万。
多少钱？168万，多吉利。
你要多少年包租，都可以满足你。
结论：这个游戏，总是年复一年，一批又一批的人愿意玩。
不如意事常 ** ，可与言者无二三。
还有坑在等你关于租金的算法不算坑爹，坑的是，其实连租金你都拿不到。你的商办根本租不出去。
欧的文章《把商铺干掉吧》，道出了商铺和网店重要的**在于“流量”。
旺铺之所以旺，是在于地段成熟带来的人流。网店不过是通过互联网的方式，以各种营销手段成本，换来流量。
现在在售的商办，有几个还在市中心成熟地段？即便有，开发商宁愿自持着这些优质物业资产，去融资，去准备REITS，谁还要卖给你？
开发商有哪些商业要卖？青浦、松江、宝山、奉贤、金山、崇明、惠南……，没办法吖，政府出让的土地在这里吖。
那我们换个名字吧：青浦&松江——西虹桥，惠南——迪士尼，宝山——北大宁……
结论：即便如此，换个马甲，只是骗过了你
税费的神秘面纱一手商铺还是比较容易卖的，因为容易包装。
买家买入的时候，买家往往只看到租金**，和YY出来的未来不断上*的房价。以为买的时候商铺是住宅的1-2-3倍，卖的时候也会。
呵呵。商铺二手卖的傻眼了。
这是什么？
不好意思，卖商办是要付土地增*税的。
买卖二手商铺，你除了要缴纳3%契税，交易手续费0.25%，印花税0.05%，增*税—增*额5.65%、个人所得税（成交价-买入价-买入的契税-增*税及附加-增*额）*20%，更严厉的是土地增*税。
算法复杂。复杂到我不想精确计算了，头晕恶心。
大概就是你买入100W的铺子，名义上增*到1000W，二手交易时交税700W吧，到手300W。
你肯卖么？不到万不得已，不肯。只能一直拿在手里。卖不掉，卖不得。
2016年二手住宅成交36万套，2015年二手住宅成交34万套，2015年二手商业成交0.6万套。什么概念，卖57套住宅，有1套商业成交。
2015年一手住宅成交11.8万套，一手商业成交1.27万套。什么概念，卖9套住宅，1套商业。
结论：买进容易，卖出难。
你忽略的重点：贷款商铺与住宅在贷款方面的差距，在买一手的时候看不出优劣。因为银行认开发商的售价。
住宅有分首套二套，所以贷款有3.5成，7成之分。年限基本符合年龄要求，30年以内随便选择。利率基准利率，目前4.9-5.4%
商办属性的物业，不分首套二套，基本都是购买金额的5成，年限一般在10-15年。一般基准利率上浮30%，目前6.37%左右。
但是到了二手，天差地别。
银行认准的价格，是评估公司的评估价。
评估公司的评估价主要依据交易价格。
因为税费，交易量极少。
因为税费，价格失真。
评估价会严重低于实际**。
贷款额度会严重低于理想额度。
作为融资工具，商业办公属性的物业，吸金能力太差。
商业办公真的就不能买了？
能啊，前提是：
你不看重租金的稳定性，比如你是自己长久使用。
你觉得以后的税收政策会改，钱多想赌一赌？
心仪的商办太便宜，定价只有住宅的1-3折，拥有稀缺的资源比如江景、核心商圈、人文沉淀……
你是太有钱了，还是占有心这么强？这些东西长租也可以享受吖……
你的选择聊了这么多，你问我，可不可以买个商业办公过渡下？
不可以！！！
因为你有更好的选择：
① 如果你不打算在上海安家，可以回老家省会买
② 你也可以不买，等待其他机会
③ 代持、技术JLH，风险可控的情况下
④去读个博士，上海在读博士结婚可买房
⑤去服兵役当上军官，上海服役军官结婚可买房
⑥ 你还可以买上海法拍住宅，***可贷款。
无需户口及缴纳社保就可以购买，还可按揭贷款。
上海法拍房入门了解，扫盲级帖子：
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进一步了解，可联系微信：18321313798
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