海南自贸港vs上海自贸新片区，机会在哪里？

发布时间：2022-04-07 23:47:03 来源：网络

今天文章比较长，要的干货全部在这里。

近《海南自由贸易港建设总体方案》公布，整个海南省全部划入规划区域。至此，中国20来个自贸区里有两个比较特殊：一个是“中国（上海）自由贸易试验区临港新片区”，另一个就是“海南自由贸易港”。

新公布的海南自贸港有什么特别？

为什么有了上海自贸新片区还要搞海南自由贸易港？

是不是海南要崛起代替香港了？

两个特殊自由贸易区域是否值得投*？这篇文章就来解答这些问题。

一、海南自贸港、上海自贸新片区背后的大棋局

首先我们要清楚，我们是在什么样的背景下搞临港自贸新片区和海南自贸港的。自从改开以来，特别是2001年中国加入WTO之后，融入由美国主导的世界经济体系并在其内部不断打怪升级是我们这几十年经济社会高速发展的重要外部原因。这两年米国发动毛衣战的核心原因就是看到中国借着老美自己一手打造的体系不断成长威胁到了自己的霸权，作为群主的美国想把中国踢出群，以此来抑制中国的发展。奥巴马的“跨太平洋伙伴关系协议”（TPP）就是这样的一个尝试，结果逢奥巴马必反的川建国上台后废了这个协议，可谓是帮了我们的大忙。

美国某些人想以中美脱钩+打造一个没有中国的全球化体系，来遏制中国的崛起。不懂历史和经济的人，并不明白脱钩意味着什么。一个文明的发达程度由很多因素决定，但有一条外部硬约束，即它和其他文明的交流程度。自从有人类历史以来，孤立从来就意味着落后。所以我们看到，决策层非常厉害，美国越叫嚣去中国化、嚷嚷着要脱钩并且四处出击搞逆全球化，我们这边越是加大改革和开放的力度，扛起全球化和自由贸易的大旗。独立自主和对外开放从来就是辩证的一体两面，而不是非此即彼。我们是这个开放体系的受益者。不论有没有主观意识到，十几亿中国人亲历并见证了我们的受益和成长。

因此，两个特殊自贸区域建设的目的很明确，用文件的原话就是“成为我国深度融入经济全球化的重要载体”。海南自贸港建设方案开篇更是明确点出了当今世界“保护主义、单边主义抬头，经济全球化遭遇更大的逆风和回头浪”，因此，我们就必须进一步“支持经济全球化，构建人类命运共同体的实际行动”。海南自由贸易港的建设是高力量直接推动的，是我国进一步改革开放的标杆事件。

二、为何上海自贸新片区之外另设海南自贸港？

之所以在上海临港自贸新片区之外还要进一步设置海南自由贸易港，是因为有些东西其他地方做不了，海南有独特的优势。1. 零关税的自由贸易和高度的人员进出自由，必须以完善的物理隔离为前提。不然走私和非法滞留、偷渡等问题就难以控制。海南作为一个岛屿，和大陆的距离适中，所以说有先天的独特优势。2. 如果说临港自贸新片区自由便利度是中上，那么海南自贸港将在未来一段时间里代表内地高的自由开放水平。不同的是，海南偏重旅游业、服贸、海洋服务体系，上海临港则更偏重高新制造业、金融服务等。

3. 海南重在体系内部的测试，临港重在产城融合发展及周边联动。很多人或许对选择海南这样一个经济体量占比非常小（2019年全省GDP5300亿，和浙江嘉兴一个普通地级市的GDP相当），又没有辐射腹地的孤岛搞自贸港有所疑惑。除了我说的第一条的因素，另一个重要因素就是许多在其他自贸区域无法尝试的政策都会在这里做试验，做成了做好了全国 ** ，做不好也是重要的反思成果，万一试验的某个方面造成一定风险，因为海南的岛屿封闭性和经济体量小，对内地经济整体的影响不大，所以是风险可控！总结一下，海南自贸港之所以被唯一重任，承担未来内地高水平对外开放政策的试验地，一是货物贸易和人员流动自由化要求的与内地其他区域的物理隔离；二是经济体量小，腹地少，试验风险可控。因此，海南不是要代替HK或其他任何地方，而是担负起对外开放政策试验高地的重任，可谓中国继续推动经济全球化的开路先锋。

三、两地发展的命门和玄机

接下来，很多同学可能要问了，这两个地方多久可以达成目标呢？我们现在是否需要去当地买套房呢？

先说说规划方案里的时间表：2025年初步成型，2035年成熟，2050年全面建成（临港自贸区时间表到2035）。接下来，住哥要抛出更多干货中的干货了。

两个地方要发展，各自有一个命门。

上海临港自贸新片区的命门在放开人口，海南自贸港的命门在不重走炒房路。

大家都知道海南之前也有过重大的历史机遇：1988年设立经济特区，2010年建设海南国际旅游岛，但终在炒房的喧嚣声中不了了之。因此，海南的命门在于不重走这条房地产炒作之路。海南全岛这两年开始严格限制房地产开发，而随着重大利好的到来，岛外的投*者必然蜂拥而入，这样的局面考验着政策制定者的智慧。住哥相信这次海南不会走老路。不走老路，由于生态环境等关系又不能大幅加大宅地供应，那么未来海南严格限制外来投*购房势必成为一项长久的政策，否则控制不住。海南建设旅游岛和生态岛，自由贸易港，希望大家过来旅游、养老（租房）、**、购物（免税），而不是大家都来买房，也不会搞大规模城市化以吸引大量常住人口进入。在这样的策略下，海南未来的增量资源会主要聚集于海口和三亚。如果说海南房地产未来大概率会维持低供应和限*，那么上海临港则会走另一条路：加大供应，放松人口限制。临港不像海南那样以旅游和生态为目标，而是把现在的农田、滩涂变为产业园与城市 ** 、居住区的城市大开发。大家都知道由于上面的要求，京沪人口在2035年有2300万和2500万的天花板。没有人口进来，临港这样的大规模开发只能从上海其他地方吸引人口过去，拆西墙补东墙必定无法崛起。因此，住哥说，临港发展的命脉在于放开人口限制。上海有没有可能2035年2500万人口天花板不变，但临港新片区人口可以开个小灶另行计算？答案是：有很高的可能。今年临港新片区计划推出住宅用地43幅196公顷，这个重要信号被很多人忽视了，只是简单以为上海今年土拍大年。这背后可是重大玄机啊！196公顷什么概念？？？临港新片区当前一共就60多万人口，一个600多万的地级市，市区一年的宅地土拍一般也就200公顷，临港拍这么多宅地以后那么多房子卖给谁？如果我们再联系一下另外两则新闻就很有趣了。一是临港新片区管委会在城市推介会上说，未来临港地区每年要增加10万人口，2025年达到100万人口。二是临港新片区在2035年目标是达到1万亿的GDP（未知是按照现价还是不变价格，两者差别非常大，2018年全浦东的GDP是1万亿），管委会的某副主任在去年11月说，“如果说将来新片区的经济总量或者人均所能够创造的经济**明显高于现有其他地区，我们的人口至少需要560万的一半，也就是280万。假设我们和浦东的人均产出一样，我们也需要至少500万人口。”此外，仔细看近几个月和临港相关的规划，不论是轨道交通还是 ** 或是产业园区，临港都是朝着一个200-300万人口的大城市来规划的。把以上几点联系起来，就会发现临港新片区目前计划走的路：大力发展产业、加快推动城市化、全力导入人口，大量导入人口有推高房价的隐患，所以管委会未雨绸缪，从今年第一年开始就大力推宅地，临港多的就是荒地，who怕who！前面说的196公顷宅地，按照临港密度比较低的1.5容积率来计算，就是294万平方的建筑面积，套均90平的话就是3.3万套房子，一套3口人，可以入住10万人。看到没有？！规划者是动真格的，计划一年引入10万人口，就每年提供可以新建容纳10万人口的住宅用地。临港的人口目标2025年明确表示是100万人，2035年预计是200-300万。那么，如果上海2035城市总规的人口天花板依然是2500万，这导入的200万人口从哪里来呢？所以，这就是为何住哥一再强调，临港能发展起来的命门是人口，未来大概率临港新片区会放开人口控制。临港会不会像浦东那样爆发？如果放开人口，未来可能，但至少是十年以后的事了。浦东从1992年开放，核心区的成熟至少也用了10年时间而且还是紧贴上海中心城区的优势位置加持。很多老胖友肯定要说了，记得住哥之前是不看好临港房地产的，说临港新城属于事实上的“环沪板块”，不建议投*，怎么这里又大谈临港的美好未来了呢？其实，这样想是没有完全看懂住哥的分析。未来海南和临港都有很多就业机会可以让大家大展身手，而房地产投*，海南有较大风险，主要是严格限*政策的长期执行。临港的房地产政策确定性更高：即未来十年是临港的快速成长期，临港的新房供应将长期匹配人口增速以避免住宅供不应求的现象。只要不放开临港的住宅随便买，临港的住宅价格将在未来十年里总体稳定，多吃到上海全市的平均涨幅。临港不缺的就是土地！而管委会为了再造一个产城融合的新浦东，也不会放任当地房价过热。此外，临港一旦初步建成，不仅对上海的产业和经济是一大助力，对上海的财政而言更是一个新的宝库。临港新片区不但荒地多，而且东部滩涂借助促淤堤还在快速的成陆，可谓取之不尽用之不竭。临港新城起来后，当地的土地价格的上升将大大提升上海土地财政的后备力量。好了，今天说了很多，都是干货。总结一下：未来海南和临港新片区都是好地方，有好的发展前景，但想投*房地产的要谨慎。海南的调控政策风险大；就临港而言，如果你有了上海房票，没有耐心在那里持有十年以上计划以及在上海主城区还没建仓的，就不建议投*那边。