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闻旅派 | 作者
π大星 | 编辑
文化旅游产业作为资本密集型产业，用钱解决的问题似乎不是问题；但同属人才，IP、创意与技术密集型产业，这条轨道远不止单维资金投入。
对于海花岛，一个非常规、超大、全业态的巨头，恒大文化旅游能否真正从固有的发展惯性转变为运营思维，尽快建立稳定、高效的运营团队，推动项目运营从0到1有序可控的正循环，这可能决定海花岛乃至恒大文化旅游的未来。
经过多年的蛰伏
01
航母下水
107月7日，恒大海花岛十年摄影展在海南举行。据官方介绍，摄影展**全面展示了海花岛从零开始的十年转型历程。
恒大海花岛位于海南省儋州市排浦港与洋浦港之间的海湾区，南起排浦镇，北至白马井镇，距海岸600米以上，总跨度约6.8公里，由三个人工岛组成。迪拜棕榈岛规划填海面积约8平方公里1.5倍。规划的三个岛屿是恒大集团董事长徐家印根据海南省花卉三角梅设计的。它们被命名为海花岛，因为它们看起来像海中盛开的三朵花。
据报道，自2009年以来，恒大在广泛调查迪拜棕榈岛、荷兰弗莱福兰岛等世界著名的填海旅游项目后，开始构思、规划和设计海花岛，组织了330多次专家咨询评审会议，形成了3000多份研究报告，包括460多份政府批准，2015年填海项目纳入城市总体规划，恒大获得土地使用权，开始全面建设。
恒大海花岛作为恒大进入文化旅游业后的第一个产品，总投*1600亿元。该项目由600多个世界**建筑设计，同时融合了中国特色文化** 操作设计，为食品、生活、旅游、旅游、娱乐、购物一站式服务，恒大海花岛打造高端旅游产业链，拥有国际会展中心、博物馆集团、童话世界、水上公园、海洋世界、国际购物中心、现代酒店集团、五个温泉城、中国影视基地等28种形式，创造永无止境的海上盛宴。
海花岛旅游综合体项目是国家‘一带一路’宏伟框架下的重要项目为儋州的发展注入了强大的动力和竞争力。海花岛建成后，将成为海南文化旅游的领导者和吸引世界各地游客度假的新目的地。儋州市委一位主要官员曾公开表示：儋州将全力为恒大创造一流的投*环境，提供良好的发展条件，全力支持和服务海花岛项目建设，使文化旅游度假项目走向全国和世界。
据报道，在儋州市政府的努力下，海花岛被列为十二五期间海南西部旅游一号工程。当时项目联系人写的是当时的儋州市市长。
根据宣传，海花岛将填补国内市场空白，成为世界上大、高、完整的**文化旅游胜地；在产品供应不足、结构不合理、同质化严重的基础上，恒大制定了雄心勃勃的发展计划，包括高调的恒大儿童世界和恒大水世界，努力全面建设文化旅游综合体地图。
02
传奇过往
事实上，说到国内文化旅游地产，海南恒大海花岛几乎是不可避免的。四年前，恒大海花岛自推出以来，在国内文化旅游地产史上创造了可怕的记录。
《地产壹线》此前报道，恒大海花岛正式解筹于2015年12月19日，截至到2015年12月28日，项目认筹量超过4万多组，累计开盘销售额为122亿元，累计销售面积为136万平，平均卖出一套房的速度是3.2在几秒钟内，该项目认购了10多万游客。当时，三亚每年圣诞节和元旦假期接待游客的人数只是15～20一万人。也就是说，当年海花岛，让海南提前一个月进入春运。
项目销售如此受欢迎的原因有很多。
在产品层面，海花岛是恒大的大胆尝试，无论是从项目规模还是业务形式的丰富性来看。当时，海花岛被独立拆分。恒大成立了恒大海花岛产业集团作为项目整体运营的平台，恒大执行副总裁肖恩担任董事长。2015年12月4日，恒大文化上市，与恒大房地产、恒大健康、恒腾网络、恒大淘宝一起建立恒大上市公司集群。据报道，徐家印的想法是在海花岛运营成熟后为上市公司集群增加一名新成员，这显示了他对该项目的关注。
在营销层面，巨额投放几乎是海花岛引人注目的标志。据报道，早在2013年2月，儋州海花岛项目获批一个多月后，儋州就在央视《新闻联播》、《新闻30分》、《走遍中国》等栏目播出了一部15秒左右的城市宣传短片，长达一年，重点展示了儋州的新形象。新华社《望东方周刊》援引儋州官方人士的话说，广告的宣传费用是3000万元，全部由恒大支付。
据报道，项目开业前，恒大几乎在全国所有媒体渠道投放，营销推广费近8亿元。与此同时，恒大成立了数万人的直销团队和联合销售团队，通过新老员工和员工推广奖励尽可能挖掘客户；通过低首付和低月供应装修的价格优势，无限降低购买门槛；引入托管增*服务，为项目提供更多的自住投***。在某种程度上，海花岛将国内旅游房地产国家营销推向了一个新的高峰。
至于政策层面，在国家一带一路战略部署下，加强海南国际旅游岛的发展开放已成为该项目的重要起点。同时，国家也鼓励工业房地产、养老房地产和旅游房地产的发展。由于房地产宏观调控去库存被纳入2016年确定的五项经济任务之一，在当时政策支持和信贷放松的预期下，加上海南环岛高速铁路的开通，突出了海花岛文化旅游**和旅游度假产品的升*空间。多种原因的收集创造了海花岛的行业神话。
据报道，海花岛项目持有的财产比例大于销售财产，其业务形式远比旅游房地产丰富。从当时海花岛的销售战略和运营规划来看，销售在项目中的作用只是补充营运资金。海花岛的终目标是拥有长期可持续的经营收入，这一切都将依靠除住宅外的其他形式来实现。根据恒大当时的计划，该项目将于2017年7月全面开放，海花岛将从梦想走向现实。
03
陡转直下
显然，恒大海花岛初的开业预期已经失败。至于原因，是项目非法开发房地产破坏了生态。
早在2014年6月，《海南日报》就发表了一篇文章，称2008年以前，由于施工技术和填海管理不够严格，海南填海主要是沿岸推填。2008年以后，省坚持保护自然海岸线，延长人工海岸线，提高景观效果的原则，严格控制海岸线资源占用，鼓励人工岛填海。
2016年，儋州市海洋主管部门对涉嫌非法用海的海花岛立案查处罚款7344. ** 80万元。2017年8月10日至9月10日，中央环保检查组对海南进行了环保检查。后来，他们向海南省反馈说，一些沿海县市被房地产绑架，一些房地产非法填海，破坏了海洋生态环境，造成了难以治愈的伤疤。珊瑚礁萎缩，白保护区贝类受损，近海物种下降。
尽管如此，这并没有阻止所有开发商的进军。一些被公开命名为侵占自然保护区的房地产项目仍在出售不该出售的房地产项目，不该出售的房地产项目仍在建设中。
以海花岛为例，该项目填海总面积783公顷，市政府及海洋部门化整为零进行违规审批，填海项目拆分成36个面积小于27公顷的子项目瞒天过海，使得不过关的项目得以推进，该禁止的项目得以审批。腾讯《棱镜》报道，海花岛项目违规总面积约390公顷，占项目总面积的一半。此外，海花岛旅游规划区规划人口规模为11.68超过规划环评建议9万人以下的要求，规划区未按规划环评要求建设环境基础设施及其配套设施，滨海新区污水处理厂未建成。
针对各种混乱，2018年1月17日，国家海洋局出台了十个统一政策，声称是历史上严格的，包括不符合现行用海政策的对批填海项目将被停止；商业地产开发将被禁止通过围填进行。包括海花岛在内的人工岛项目已获批复工，在填海项目规划中被纠正。国家海洋监察组调查指出，海花岛项目擅自将旅游基础设施用海约31%的填海用途调整为商业地产开发的住宅用地。
20182008年8月8日，海南省海洋渔业部发布了《海南省实施国家海洋监督反馈整改计划》（以下简称《计划》），开展专项整改和海洋河流综合整改行动，严格执行国家和省海洋生态保护红线管理制度，研究实施措施，实施严格的填海控制政策，除国家重大战略项目外，全面停止新的填海审批。加快处理历史遗留问题，妥善处理合法合规的填海项目，依法处理非法填海项目。
根据恒大海花岛的规划要求，2018年6月底前，海花岛项目存在的海洋违法行为将依法作出行政处罚决定，督促业主整改。2018年12月底前，项目区海洋生态环境影响后评估完成，生态整治修复将根据后评估结论和专家意见进行。儋州市政府责令海花岛项目实施双暂停(暂停建设、暂停营业)
儋州市政府负责优化调整海花岛项目填海形成的土地规划，报省规划委审批。省国土资源厅指导儋州市政府严格按照有关法律法规转让未转让的土地。禁止建设纯商品房；对已转让但未建成的土地，调整优化规划建设方案，责令建设单位调整丰富产品类型，增加旅游度假产品，增加公共服务配套设施。同时，鼓励企业与业主签订分时度假协议，以住宅产品为准。
根据整改要求，海南对海花岛项目进行分类处理，公共基础设施、公共服务设施、旅游业项目及时复工；房地产项目临近交付时间，按照法律法规复工；其他项目按照法律法规复工。恒大海花岛公司积极完善中水回用系统、垃圾转运站等相关环保设施，逐步恢复市政设施和公共设施建设。
同时，海南省对海花岛的违法行为进行了调查处理，共立案14起，处以罚款2.151亿元，行政处罚已被没收。据腾讯棱镜报道，恒大作为海花岛复工的重要前提，已与儋州市政府达成协议，恒大将从2018-2020年，每年投入不少于1亿元用于生态修复，累计不少于3亿元。修复工作于2018年6月前正式启动，具体包括实施珊瑚移植、修复珊瑚面积不低于5公顷，实施白蝶贝及鱼类等海洋生物资源人工增殖放流等。
根据中国恒大2018年业绩报告，海南海花岛各业态立面已完工，室内装修及设备安装工作正如火如荼地进行着，计划于2020年开业。在今年的政府工作报告中，儋州还提出要全力支持海花岛旅游综合体加快建设，大力推进旅游、国际会展、综合表演等产业发展。
04
渡尽劫波之后 未来路在哪里？
与海南岛历史上填海造地整改令同步的是海南对严格控制房地产的持续加码。
20184月22日，中共海南省委办公厅、海南省人民政府办公厅发布《关于进一步稳定房地产市场的通知》，要求全岛在出台限*政策的基础上实施全球限*。实行严格的节约用地制度，实施建设用地总量和强度双重控制行动，确保海南建设用地总量在现有基础上不增加。
据了解，长期以来，海南的房地产约占投*和税收的50%，经济非常依赖房地产。房地产将带来环境负荷的增加，而海南的土地资源越来越少，环境负荷也有上限。因此，房地产的经济发展是不可持续的。2019年9月16日，海南省长在国家新闻发布会上公布的数据显示，2019年1-8本月，海南房地产销售面积下降52%，房地产销售下降50%，再次强调海南应避免房地产再次起伏。预计到明年第一季度末，海南经济将进入健康快速发展的轨道。
随着政策的不断增加，许多过去分享海南文化旅游房地产盛宴的开发商陷入了痛苦之中。由于许多开发商在土地征用之初就以销售为核心，因此很难对资本耐心、产品实力和运营能力持乐观态度。此外，由于许多填海项目本身存在许多违规行为，难以通过严格而漫长的整改审批崩溃。
以如意岛为例，该项目距海口市中心约12公里，填海总面积716.34建设用地面积612公顷。2014年，中鸿股份实际控制人王永红通过上市公司中鸿股份（000979.SZ）成功筹集30亿元，全部投*如意岛。当时，中宏高层都对这个项目抱有重视。公司董事会秘书金杰曾表示，如意岛建成后将有60%~70%是可销售物业，主要是低密度公寓和洋房产品。填海项目在土壤中地价格方面的**优势将使得中弘可以选择以价格战尽早回笼资金。
但自遭遇此轮填海整改风暴后，因为资金链断裂，该项目全部股权已遭冻结。据北京市第三中级 ** 裁定书显示， ** 信托依法向 ** 申请强制执行，本案轮候冻结中弘卓业持有的中弘控股股票，及轮候冻结该海南如意岛公司全部股权，又冻结北京弘轩鼎成持有的中弘弘毅投*全部股权，以及北京弘轩鼎成持有的青岛中商研如意岛投*中心15亿元基金份额。2018年12月28日，中弘股份正式告别资本市场，这也是A股史上**因股价连续20个交易日低于面值而退市的上市公司。
至于三亚凤凰岛，该岛曾以对标迪拜为目标，打造成拥有观海豪宅、七星级酒店、游艇会等娱乐场所，打造成邮轮之都、海港之城、梦幻之岛。从2002年开始填海建设到2010年1月开盘，这座占地1200亩的人工岛经历了16万每平的巅峰时刻。但2017年底，因为“历史严”的环保风暴督察席卷海南，中央环保督察组点名凤凰岛，称其以国际客运港和邮轮港名义取得海域使用权，但实际主要用于房地产和酒店开发，由于填岛造成水流变化，三亚湾西部岸线遭到侵蚀，至此，形势开始陡转直下。
尽管在2018年初凤凰岛接受暂停建设、暂停营业的处理，同时支出超过3700万元的生态补偿资金。但终，项目实控人曾宪云显然对“对标迪拜”的愿景意兴阑珊。2019年9月16日，北京产权交易所披露，三亚凤凰岛投*集团将以40.37亿元对价转让100%公司股权，其持有三亚凤凰岛国际邮轮港公司45%股权，后者的核心资产为三亚凤凰岛项目。历经长达近2年的停工整顿，这座逐渐荒芜的人工岛未来能否继续“叫板迪拜”，早已不得而知。
除了以上明星项目，包括融创万宁日月岛、鲁能山海天以及海航投*的三亚新机场填海项目等，也都因多项违规问题，遭遇了整改、罚款乃至关停等程度不一的处罚。海南岛房地产一度呈现“万马齐喑”。
尽管对房地产行业处于持续严控状态，但这并不意味着海南将放弃房地产。事实上，在海南省此前所确定的12个重点产业规划中，房地产依然在列。毕竟从长远看，也只有强化监管调控，才能更有利于海南房地产业的优质发展。
而从推动地方产城融合乃至海南产业转型升级的角度看，整改归来的恒大海花岛，自有其合理的定位和发展愿景。
此前，在儋州市招商局招商材料中，儋州将“依托海花岛文化产业项目，加大文化产业招商力度，扩大文化产业经济总量”。在儋州市的“四个中心发展战略”中，意图将海花岛所在的白马井镇作为中心，建设国际滨海旅游开发区，“儋州市国际滨海旅游开发区包括白马井、王五、排浦、海头等4个镇，依托丰富的海洋渔业、海花岛旅游综合体和便捷的交通运输网络等资源优势，重点发展国际滨海旅游业。”
在地方部分管理部门看来，儋州拥有并不输于三亚的自然资源，但旅游产业收入却跟三亚不在一个量级。因此，海花岛被寄予厚望。“海南西线的旅游产业比较滞后，海花岛进来儋州，落户于西线，对于整个海南西部地区的旅游开发很有帮助，给西线旅游赶超东线带来一个很好的契机。”
历经数年重重“劫难”，整改归来的海花岛终于即将以全貌示人。对于海花岛这样的非常规、超体量、全业态“鸿篇巨制”而言，能推动项目从规划设计、开发建设到今天即将投产实属不易，但要指出的是，作为资本密集型产业，文旅产业用钱能解决的问题貌似都不是问题；但同属人才、IP、创意与技术密集型产业，这个赛道远不止单维度的资金投入这么简单。
文旅产业的核心还是要落到运营，从目前来看，尽管恒大对文旅板块宣传推广的投入力度非常，但恒大文旅在文旅业界尚未有具备足够说服力的运营案例存在，涉及到业态如此复杂的航母级项目更是挑战重重。恒大文旅能否真正从固有的开发惯性切换到运营思维，尽快组建起架构稳定且具备高效作战力的运营团队，推动项目运转“从0到1”走向有序可控的正循环，这或许将决定海花岛乃至整个恒大文旅的未来。
（文章图片选自网络）
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