什么？房贷是我们能接触到的最低利率贷款？

发布时间：2021-11-18 10:45:32 来源：吉房房

买房，是现今80、90后不得不面对的现实问题，结婚，丈母娘要求有套房；满足孩子的教育需求，需要一套邻校房……在海南，想要拥有一套房子，基本都需要进行按揭。而房贷选哪种，不同购房者都有一套自己的方法论。

有的人认为选择等额本金虽然前面辛苦点，但是后期轻松；而有的购房者则认为要大化利用贷款，等额本息利息虽然多点，但是手上有现金流更靠谱。

这些观点，有其合理的地方，但也潜藏着一些不易察觉的思维误区。今天我们就来好好聊一聊选房贷这个话题。

PART.01

首先我们来说，许多购房需要贷款的家庭正在面临的问题：贷款应该选多久？

我们经常会听到房产行业专业人士分析说，房贷是普通老百姓能借到的低利率、长时间的贷款。

对此，很多人根本不信，但是稍微审视一下其他贷款，搞清楚其中计算的猫腻，我们就会发现，房贷其实是划算的贷款。

以我们现在经常用的花呗分期为例，12期借款利率在7.5%左右，月利率为为7.5%/12=0.625%，看起来还不错，但实际利率远高于此。

假设借款为12w，在不考虑其他因素情况下，花呗的年利息计算为：

第一个月的利息：120000*0.625%=750元

第二个月的利息：120000*0.625%=750元

...

第十二月的利息：120000*0.625%=750元

12期利息加起来，利息高达9000元。

这么看来，我们平时用的花呗分期的在还款过程中，本金并没有随着偿还过程逐月减少，而且花呗分期12期的利率高达13.85%。

房贷的年利息根据还款方式不同，可以分为两种计算方式：

同样是借款12w，分12月（每月本金还款1w）偿还，房贷的月利率为5.38%/12。

第一个月的利息为：120000*5.38%/12=538元

第二个月的利息为：（120000-10000）*5.38%/12=493.16元

第三个月的利息为：（120000-10000-10000）*5.38%/12=448.33元

...

第十二个月的利息为：（120000-10000-10000...-10000)*5.38%/12=44.83元。

我们可以看到，房贷月利息计算是一层层剔除已偿还本金后得来的，等额本金还款方式下，12个月利息总计3497元。

有人说，等额本息的利息更高一些，那我们来看看。由于等额本息每月的本金是浮动上升的，计算过程比较复杂，具体计算公式如下：

每月还款额=[本金*月利率*(1+月利率)^贷款月数]/[(1+月利率)^还款月数-1]

终计算得到，12个月利息总额仅为3535.66元。

可以看到，无论是等额本金，还是等额本息，花呗产生的年利息几乎是房贷的三倍。

所以说，除了房贷很难找到如此低门槛、低利率与长时间的贷款方式。因此，千万不要因为利息，而不敢去贷款，买房能贷款一定要贷款，并且能贷多久贷多久。

PART.02

接下来我们来说第二个问题，等额本金和等额本息怎么选？

在办理房贷还款业务时，银行会给你提供两种还款方式，一种等额本息，另外一种是等额本金，有人不明白这二者有何区别，往往纠结于其中。

实际上，等额本息就是每月月供金额固定，月供中的本金部分处于浮动上升状态，前期利息还的多，本金还的少；等额本金就是月供中本金不变，还款初期本金加上利息，还款压力比较大。

总的来说，就是等额本金前期压力更大，但偿还总利息少；等额本息前期压力小，但偿还总利息更多。

那么，哪种才是好的还款方式呢？一般我们会建议大家选择等额本息。

为何明明等额本息产生的利息更多，但仍要选择这种还款方式？

首先，房价日益高企，还房贷早已不是一件轻松的事情，等额本息前期还款压力小，已经成为一种突出优势。

还贷初期往往是资金紧张的时候，很多家庭掏空六个口袋凑完首付，往往工资就是支付月供的唯一来源，一份甚至要掰成几份用，月供、家庭支出、装修费、还有各项手续税费，这个时候的每一分钱，都格外珍贵。

其次，等额本息实际上是大化利用贷款的还款方式。

说一个简单的例子，比如我们都向小明借了50块钱，答应五天之内还给他。

如果采用等额本金的还款方式，次日便要还给小明10元本金加上50元产生的利息，第二天又是10元加上40元的利息，五天之内还完，产生的利息确实很少。但是第二天开始，就每天还款五分之一的本金，实际借款使用效率大打折扣。

而等额本息，同样还50元，但次日只还少量本金和利息，直到第四五天，本金占比才会提高，虽然还款时间相同，但借款使用效率明显更高，即使支付的利息稍高，但赢得了更多的机会成本。

但是也存在一些例外。如果你买房时，本就计划在五年内转出或置换，再加上手头资金相对充裕之下，可以考虑等额本金的还款方式，因为优先还款本金，相当于未来卖房时，要还的剩余本金加利息更少，赎楼费用更低。

PART.03

定了还款年限，选了还款方式，不少网友就要问了，“初买房时是节衣缩食，但是在工作一段时间后，后续有所发展，手里资金充裕，我该不该拿现在手头上的现金提前还贷，减轻未来还贷压力呢？”

其实在小编看来，这个问题无需纠结，主要是看你自己的理财**能不能超过房贷利率。

如果你每年**都非常稳定，并且在10%以上，而且现金流非常充足，不担心还不起房贷，那就完全没有必要去提前还贷。你可以把这笔钱拿去投*，让它产生更大的**和**，因为不管你什么时候还房贷，你的实际年利率都是那么多。