第三方机构统计数据显示,2020年以来,房贷利率持续下调,已连续下降7个月。
房贷利率为何七连降?预计三四季度还会继续下降吗?围绕社会关注的热点问题,记者采访了相关专家学者。
为何七连降?
经济周期和宏观调控政策环境变化
“造成今年以来房贷利率下降的首要原因是,经济周期和宏观调控政策环境的变化。”中国社科院财经院综合经济研究部副主任、清华大学ACCEPT研究员冯煦明告诉经济日报记者,事实上,除了房贷利率之外,其他各类主要贷款产品的平均利率也都呈现下降态势。以代表性较强的LPR利率为例,去年4季度到今年二季度之间总体上就是下降的。今年7月份,1年和5年期的LPR利率分别为3.85%和4.65%比年初分别下降了0.3和0.15个百分点。
招联金融 研究员董希淼同样表示,今年以来,为应对经济下行和疫情冲击,央行采取多种货币政策加大流动性投放,货币政策更加灵活适度,银行间资金较为充裕。同时,央行在注入流动性的同时,通过降准以及下调逆回购、中期借贷便利等操作利率,降低银行资金成本,推动作为房贷定价基准的LPR持续下行。
一个值得注意的现象是:相比于其他类型长期贷款利率而言,房贷利率降幅更为明显,例如截至7月份,5年期LPR利率比年初降低了0.15个百分点,而平均期限更长的房贷利率则降低了0.28个百分点。
为何出现该现象?对此,冯煦明表示,这是因为在经济下行周期下,加之疫情的影响,企业面临的 降低、投*风险增大,因而对信贷融资的需求有所减弱,导致金融机构在一定程度上面临“资产荒”问题;而对于银行而言,房贷资产相比一般企业信用贷款,具有风险更低、稳定性更强的优势,通常被认为是更优质的资产。“因而在经济下行压力加大的情况下,银行也的确有激励增加房贷供给。事实上,在房贷利率下降的同时,房贷的审批流程、办理速度都在明显加快。”
在实际调研中记者也发现,多家银行都表示,在资料齐全的情况下,个人房贷基本一周内可批贷。
此外,董希淼表示,今年3月以来,根据央行部署,银行启动存量浮动利率房贷定价基准转换工作,多数客户转换成以LPR为定价基准,在LPR下行之后,存量房贷利率也有所下行。
还会不会降?
大面积下行态势或难再现
七连降已是既定事实,另一个引人关注的问题是:还会不会降?
对此,多位业内专家的观点都是,预计下半年房贷利率会基本保持平稳,不再延续今年上半年持续下降的趋势。
“预计今年三四季度,房贷利率还将会有小幅下降,但幅度相比上半年会大大缩小。”董希淼表示,为支持实体经济,7月30日中央政治局会议以及央行 发布的二季度货币政策执行报告都要求,推动综合融资成本明显下降。预计三四季度,市场流动性将继续保持合理充裕,LPR仍将会继续下降,以LPR作为定价基准的房贷,也会顺势下行。
“二季度我国经济已开始V型复苏,在今年秋冬季节不再爆发严重疫情的情况下,预计三四季度经济将会拾阶而上,持续回暖。在这种情况,尽管货币政策仍然会保持更加灵活适度和结构性宽松,但宽松力度在边际上会有所减弱。” 冯煦明表示,更重要的是,房地产信贷的过快增长可能会对其他实体企业融资形成“挤出效应”,这在当前宏观经济形势下是需要极力避免的。正因如此,7月份政治局会议特别强调,货币政策要“精准导向”,要确保新增融资重点流向制造业、中小微企业。
换言之,从信贷投放看,下半年信贷投放的重点是制造业和中小微企业,房贷大幅度增长的可能性也不大。
与此同时,董希淼表示,9月份将基本完成存量房贷定价基准转换,存量房贷利率中枢整体下移。但是,下半年的货币政策不会进一步放松,而是更加强调适度,与房贷利率关系密切的5年期以上LPR下行的空间并不大。
下一步怎么走?
实施差别化住房信贷政策
在业内人士看来,短期内,在货币供应量和社会融资规模增速大幅高于名义经济增速的情况下,部分城市房地产调控会继续收紧,防止资金不合理的、过多流入房地产市场,过度推高房价。
融360大数据研究院分析师李万赋表示,进入2020年下半年,房地产市场受疫情的影响已经逐渐减小,甚至出现过热的苗头,发布楼市调控收紧政策的城市逐渐增多。仅仅7月份,就有杭州、东莞、宁波、深圳等6个城市出台严控政策。“虽然从表象来看,这些严控措施多是起因于房价上*过快,但住房信贷措施也是房地产调控的重要一环,而且5年期LPR报价已连续三个月未变,其中应该也考虑到避免刺激房地产市场的因素。”
此外,董希淼表示,在中央反复强调“房住不炒”以及不以房地产作为刺激经济的手段等情境下,部分房地产热点城市,对部分房地产政策进行调整。在这些热点城市,如果房贷增长过快、利率下行明显,预计央行将通过窗口指导、市场利率自律机制等进行约束。
在董希淼看来,较为优惠的房贷利率,应主要集中在首套房贷,旨在降低刚需购房者负担。从中长期看,“房住不炒”仍将是房地产调控的主题。“下一步,央行和银行应根据购房区域、主体的不同,综合运用多种手段,量价并举,长短结合,既调控总量又调整价格,既满足刚性需求又抑制投*投机,既着眼当下又引导预期,因城施策,进一步实施好差别化住房信贷政策。”
新闻多一点
不断降低房贷利率
能减轻居民住房压力吗?
有观点认为,可以通过不断降低房贷利率来减轻居民住房压力。这种观点是否正确呢?对此,中国社科院财经院综合经济研究部副主任、清华大学ACCEPT研究员冯煦明表示,单独看起来(经济学上所说的“局部均衡”)是似乎有道理,但实际上站不住脚,如果放在国民经济发展全局之中则会造成极大的扭曲,弊大于利。
冯煦明进一步指出,减轻居民住房压力,关键要从建立完善房地产长效机制这一根本矛盾入手,这也是壮大和活跃经济“内循环”的一项基础性工作。目前,我国正在形成以如下“三支柱”主要手段的房地产长效机制:
一是优化住宅建设用地的空间供给结构。根据人口流入流出趋势,调整城乡之间、不同城市之间的住宅用地供给格局,避免供需机构性失衡。
二是增加各种类型的政策性住房供给,以及在一二线城市大力发展住房租赁市场,切实提高租房居住的稳定性、便利性、可靠性和宜居度。
三是“一城一策”式的房地产市场中长期发展规划和短周期调控。
也就是说,在利率市场化的总体背景下,房贷利率不宜成为房地产调控的主要手段,其政策功能将不断弱化。
免责声明:本网站所刊载的所有资料及图表仅供参考使用,不声明或保证所提供信息的准确性和完整性。购房者在购房时仍需慎重考虑,依据本网站提供的信息、资料及图表进行房屋交易所造成的任何后果与本网站无关。本网站有权但无此义务,改善或更正资料及图表任何部分之错误或疏忽。以上信息仅供参考,所有信息以开发商提供为准!如有信息需要更正,可联系邮箱1486782424@qq.com