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土拍新政后的首轮土拍在为上海市带来近200亿元收入的同时，也进一步表明了目前国企、央企仍是上海拿地的主流。
10月11日、12日两天时间内，上海市完成了今年第三批次的首轮土地出让，7宗地块共吸引了包括保利、招商蛇口、象屿地产等十余家房企报名参与。其中，5宗地块于10月11日出让，剩余2宗地块则在12日出让。总体来看，有4宗地块封顶摇号，2宗以底价成交，保利、招商蛇口、象屿地产等均有收获。
作为上海市重启招挂复合拿地后的首轮土地拍卖，本轮土地出让上海市共揽金197亿元，成交楼面均价19697元/平方米。据了解，招挂复合是指招标 挂牌方式。上海市土拍自2017年4月起在宅地出让开始施行招挂复合的土拍规则，直到2022年6月取消了该种出让方式。
上海中原地产资深分析师卢文曦对《中国经营报》记者表示，上海土拍市场选择恢复招挂复合的方式是对的，有一定必要。“上海今年后续的土拍市场基本上已经定性，民营企业后续预计也不太会参与。快到年底了，民营企业应当还是会有比较谨慎的姿态，大方向基本确定，还是国企、央企继续拿地。”
招挂复合重新登场
有关资料显示，上海本批次土拍共有4宗地块采用了招挂复合的方式出让，其中2宗地块于本轮土拍中已拍出，其中长宁区程家桥街道248街坊出让地块共有8家房企报名竞拍，为本轮土拍中报名竞拍房企最多的地块，包括保利、中铁建、越秀、新长宁等房企参与，最后由新长宁竞得。记者注意到，上述长宁区竞拍地块出让面积近1.8万平方米，起始总价约为24.6亿元，最终成交价约为27.1亿元。
另一采用招挂复合方式出让的是静安区中兴社区地块，有象屿地产、越秀、保利等参与竞拍，最后由保利摘得。值得注意的是，该地块面积仅为约7616平方米，最终成交价约为15.5亿元。另外2宗招挂复合地块将在本月底的第三批次第二轮土拍中出让。
具体来看，招挂复合出让的土地，评分采取“135分制”，其中，经济实力32分，技术资质17分，项目经验41分，受让管理45分。具体操作上，由评标小组先按照得分由高到低的原则确认投标人的排名顺序。总得分有相同者，则按管理得分、经济实力得分、项目经验得分、技术资质得分等“优先原则”进行排名，该种方式对房企拿地提出了更高的要求。
对此，卢文曦告诉记者，目前的上海土拍市场优质地块越来越少，需要优质企业拿地后更好发挥土地价值，这对地块周边甚至板块内的一些土地还会带来一些正向的作用。部分热门地块会选择采用招挂复合的方式出让，在这种模式下，会筛选掉实力不是很强的企业，也有助于平稳拍卖现场的情绪。
不过，与招挂复合地块的激烈竞拍相比，部分挂牌出让地块的竞拍压力显得小了许多，这或许和出让地块的位置有关。以青浦区和金山区此次出让地块为例，金山区金山新城出让地块和青浦区金泽镇西岑社区出让地块均只有1家房企报名竞拍，青浦区朱家角镇出让地块也仅有3家房企报名，最终该地块由上海同济房地产有限公司竞得。
中指研究院上海高级分析师陈炬兰分析认为，本次7宗地块中4宗地块均达到最高限价，所有竞拍房企均接受了绿建二星及公租房比例要求，反映热门地块仍受到房企的追捧。而7宗地块中金山及青浦金泽镇以底价成交，朱家角地块以2.12%溢价率成交，房企对远郊或开发难度较大地块仍保持谨慎态度，地块间热度分化仍在持续。
7宗地块均由国央企摘得
本批次首轮土拍中，拿地的房企多为国企、央企，未见民企身影。
记者注意到，在此次上海市第三批次首轮土拍中，7宗地块均由国企、央企摘得，甚至陪跑的企业也多为国企、央企。其中，保利、招商蛇口、象屿地产等非上海本土房企近年来在上海均加大拿地力度，在本轮土地出让中也均有所收获，但房地产业内较大的民企则在此轮土拍中没有现身。
具体来看，保利拿下了位于上海市静安区中兴社区地块，根据贝壳找房平台的数据，该板块附近的楼盘均价在12.2万元/平方米左右。而象屿和招商则分别拿下奉贤区奉贤新城15单元12A-01A地块和浦东新区三林环外区域地块，前者房地联动价约3.7万元/平方米，后者房地联动价则为7万元/平方米。
记者注意到，近年来，招商蛇口和象屿地产等非上海本土房企对于上海房地产市场颇为青睐。以象屿地产为例，在第三批次土拍之前，象屿地产已经通过联合体的方式在上海成功拿下2宗地块，在第二批次出让中也参加了8宗地的竞拍，并且已有象屿招商公园1872、象屿同进虹桥嘉悦府等多个楼盘项目入市。招商蛇口今年以来也频繁参加上海土拍，在今年的第二批次土拍中，招商蛇口参与了10宗地块的竞价摇号，最终拿下1宗地块。
值得注意的是，相较于两个月前上海市第二批次土拍15宗地块近40家房企参与拍地，此次第三批次首轮土拍的7宗地块仅有十余家房企参与。在卢文曦看来，新政后的首轮土拍中主要有两个特征。首先，只有国企、央企参与，民企没有参与。其次，尽管规则调整，增加了“高品质建设”竞拍指标，但是并未出现企业因此中途放弃的情况，竞得房企愿意接受一些高品质竞标的条件，说明房企也在往优质的方向发展。
卢文曦进一步对记者表示，这对于企业产品今后的发展有积极导向，品质对产品的销售仍有较大作用，今后的竞争也要回归本源，让产品质量来说话。
陈炬兰则分析认为，相比第二批次土拍，本轮土拍参拍房企数量明显减少，最热门长宁地块也仅8家房企报名，且均为国企、央企，可以看出土拍规则的变化对于民企的资金压力再次加大，导致民企纷纷退出本次土拍。
“总体来看，本次土拍热度进一步降低，4宗地块最后以绿建 公租房的形式竞得，地块高总价、高品质和利润空间的压缩，对上海土地市场的房企开始了新一轮的淘汰赛，国企、央企将在拿地方面具备更多优势。”陈炬兰表示。
对于本批次上海土拍，易居研究院研究总监严跃进则对记者表示，本次土拍总体上符合预期，即有微弱的溢价，但总体上不会太强势。“这和当前全国土地市场回归理性、拿地更稳妥的心态是有关系的。”
严跃进进一步表示，这说明拿地的结构进一步清晰，即民营房企拿地的动力偏弱，基本上是一些资金状况不错的国企、央企还有拿地的资金预算。“销售端市场总体上处于复苏过程，但仍然需要提振。目前，房企对于认房不认贷后的市场复苏有较大的期待。唯有销售数据持续拉升，其拿地和开发的信心才会进一步增强。”
据了解，上海市第三批次剩下的10宗地块将于10月24日集中出让，涉及徐汇区、普陀区、浦东新区、闵行区、嘉定区、松江区、宝山区等8个区域，起始总价约467.9亿元。
来源：中国经营网
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